台灣 2025 年房貸新制上路：外國人在台灣申請房貸要注意什麼？

2025 年，台灣針對房貸政策做出重大調整，目的是為了冷卻過熱的房市、打擊炒房行為。若你是外國人，打算在台灣買房，以下是你需要了解的最新規定、對你的影響，以及未來申請房貸時可能會遇到的狀況。

政策重點快速看：有哪些新規定？

（2025年9月已更新）

台灣央行在 2024 年 9 月祭出新一波選擇性信用管制措施，主要內容包括：

• 降低貸款成數（LTV 值）：第二戶購屋貸款的最高成數下調 10%，例如原本可貸六成，現在變成五成。若是第三戶或高總價住宅，成數甚至最低僅剩三成。

• 取消寬限期：只要你已經擁有一間房子，即使是第二戶，也不再享有寬限期，貸款一核下就要開始還本。不過，2025年9月的一項重要更新是，若能證明你是真正的「先買後賣」換屋族，仍可享有最長18個月的寬限期，這有助於緩解換屋族的資金壓力。

• 全國適用：不同於以往只針對六都熱區，此次新規定適用於全台各地。

• 新青安貸款專案： 為了平衡緊縮的信用管制，政府大幅強化了這項專案以協助首購族。最高貸款額度已提高至新台幣1,000萬元，還款年限延長至40年，且可選擇5年的寬限期。最重要的是，截至2025年9月，政府已決定將新青安的撥款額度排除在《銀行法》限額之外，確保銀行有足夠的資金可以核貸給符合資格的申請者。

這些新政策由台灣央行正式公告，並獲《Taipei Times》、《Taiwan News》等多家主流媒體深入報導。

政府為何要出手？

這波打炒房的重點目標是：

• 讓房市降溫：房價漲幅過快，讓不少台灣家庭難以負擔，炒作現象嚴重。

• 避免房市泡沫：政府擔心若不加以抑制，未來可能出現金融風險。

• 幫助真正需要買房的人：希望透過限制貸款，讓自住型買家有更多機會。

政策推出後，新手購屋族在整體市場的占比從 2023 年 1 月的 57%，上升到 2024 年 12 月的 61.4%。可見市場結構已經發生變化。

對外國買家的實際影響是什麼？

注意： 雖然新青安貸款專案提供了許多優惠，但此方案主要為本國國民設計，外籍人士通常無法申請，除非您的配偶是台灣公民。因為其首要目標是協助本地年輕人實現購屋夢想。

1. 自備款可能要多準備一些

新規定調降了貸款成數，代表銀行能貸給你的金額會比較保守。對於打算購買第二間、第三間或總價較高房產的買家來說，可能需要準備約五成以上的頭期款。不過，如果你是首次購屋，仍有機會申請到相對較高的成數，建議事先與銀行確認貸款條件。

2. 審核標準更細緻

只要你在台灣或其他國家已有房產，銀行在評估你的房貸申請時，會做更完整的財務審查。這不代表無法申貸，而是需要提供更完整的財務資料。像是持有有效居留證（ARC）、在台灣有穩定收入來源，或具備清楚的財務紀錄，這些都能讓審核過程更順利、更具說服力。

3. 沒有寬限期 = 一核貸就開始還款

過去銀行在核貸後，常會提供一段「寬限期」，讓買方在前幾年只需繳交利息、不還本金，減輕初期壓力。不過，根據新規定，只要你在台灣已經擁有一間（或以上）房產，這段「喘息期」就不適用了。換句話說，貸款一核准就要開始繳本息。

• 首購族：透過「新青安貸款計畫」，符合資格的首購族可享 最多 5 年的寬限期，在此期間僅需支付利息。

• 換屋族：從原有房屋換到新房的買家，可申請 最多 18 個月的寬限期，以減輕過渡期間的財務壓力。

• 其他購屋者 / 投資客：不適用寬限期。一旦貸款核准，本金與利息需立即開始償還。

這樣的安排確保真正需要支持的群體——首購族和換屋族——可以獲得一些彈性，而多屋族或投資客則面臨較嚴格的還款規定。

4. 文件多一點，時間長一點

對外籍人士來說，申請房貸本來就需要準備一些文件，例如：

• ARC（外僑居留證）或其他合法居留證明

• 收入證明，或在台工作的相關資料

• 房屋的基本資料與買賣契約等文件

在新規範實施後，整體審核流程可能會比以前更細緻一點，時間也可能拉長。這對於沒有在台灣工作、或是居留身分比較短期的人來說，會需要花多一點時間準備相關資料。不過，只要提早規劃、準備齊全，仍然有機會順利通過審核。建議可以事先和有經驗的代書或銀行窗口確認清單，提升效率。

外國買家也反映，房貸核准可能比預期花更久的時間，有時可能需要幾週甚至更長，即使是與台灣籍配偶一起申請也可能如此。雖然每家銀行的核准時間有所不同，但 2025 年中媒體報導指出，由於銀行流動性較緊且放貸態度更謹慎，確實出現了核貸積壓的情況。

5. 合法可行，但條件會因人而異

台灣法律允許外國人申請房貸，只是實務上各家銀行的審核標準不同。有些銀行會優先考慮具有在台居留證明、來自台灣本地的穩定收入來源（例如：受聘於在台公司、擁有台灣營業登記的事業收入），或良好財務紀錄的外籍人士。如果你的收入主要來自海外，也有部分銀行可以接受，但通常會要求更多的財力證明與文件翻譯。

建議事前多與不同銀行接洽，了解各家條件與可能選項，提早準備相關資料，有助於提升核貸成功率。

💡 給有意在台購屋的外籍人士

1. 提早開始準備：房貸政策更嚴格，流程也拉長，務必要提早著手。

2. 準備好較高的頭期款：對於非首購族或換屋族，貸款成數下降且取消寬限期，意味著需要有穩定的現金流。

3. 多和不同銀行洽談：每家銀行的標準不同，有些對外籍人士比較友善。

4. 找專業協助：熟悉協助外國人購屋的房仲、律師或財務顧問，會讓你少走很多冤枉路。

整體來說，台灣並沒有對外國人關上購屋的大門，但門檻變高了。如果你條件穩定、事前準備充分，即使在這樣的政策環境下，仍然有機會實現你在台置產的計畫。

參考來源

• 中央銀行官網 – 新聞稿

• Taipei Times – “Central bank tightens mortgage rules” (2024年11月)

• Taiwan News – “Taiwan cracks down on speculative housing loans” (2025年2月)

• Taiwan News – “Taiwan central bank tightens mortgage rules for third homes, luxury housing” (2025年3月)

• 中央社英語新聞 (Focus Taiwan) – “Taiwan's central bank imposes selective credit controls” (2025年3月)

• 星展銀行 – 市場觀察：台灣信用政策 (2024年9月)

2025年9月新增參考來源

• 行政院 – 卓揆：9月1日起新青安貸款撥款不計入銀行法第72條之2規定比率限額 優先滿足民眾購屋自住、健全整體房市發展
• 財政部. – 財政部將就114年9月1日起新青安貸款不計入銀行法第72條之2限額，督導公股銀行落實徵授信審核，確保自住使用貸款需求
• 自由財經 – 解決房貸荒！ 政院今拍板不動產放款限制排除新青安、回溯至9月1日

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